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Bei der Vergabe von Krediten übernimmt das zuständige Kreditinstitut für den Kreditvergabezeitraum das Risiko der Bonität des Kreditnehmers und das Risiko der Wertentwicklung der Immobilie als Kreditsicherheit. Primäre Aufgabe des Beleihungswerts ist es, das Risiko einer Immobiliensicherheit für die Dauer der Kreditvergabe sicherzustellen. Somit stellt der Beleihungswert nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt ab, sondern ist vielmehr zeitraumbezogen (aktuelle, historische und zukünftige Wertentwicklung).

Der Beleihungswert wird wie der Marktwert aus den normierten (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) und in „Ausnahmefällen“ aus den nicht normierten Wertermittlungsverfahren (in der Regel DCF, Residualverfahren, Investment Method und Liquidationsverfahren) abgeleitet.

Rechtsgrundlage zur Beleihungswertermittlung ist das Pfandbriefgesetz (PfandBG). Im Gegensatz zum Hypothekenbankgesetz (HBG), dem Vorgänger des PfandBG, ist der Beleihungswert im novellierten Gesetzestext klar definiert:

§ 16 Abs. 2 Satz 1 u. 2 PfandBG
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmal des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.“

Die in der Vergangenheit gültigen Anweisungen zur Ermittlung des Beleihungswertes nach § 13 HBG fanden ihre Ablösung durch eine einheitliche, am 01.08.2006 in Kraft tretende Verordnung – die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Diese gilt jedoch nur für Pfandbriefbanken, Landesbanken und Sparkassen. Nach der BelWertV definiert sich der Beleihungswert wie folgt:

§ 3 Abs. 1 u. 2 BelWertV
„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“

Das im Vordergrund stehende Ziel der Risikominimierung wird durch diverse Maßnahmen sichergestellt, die an verschiedenen Stellen der Beleihungswertermittlung ansetzen. Einige Beispiele sind Spannen für Kapitalisierungszinssätze (nach Immobiliengattung), Maximal- und Minimalwerte, Sicherheitsabschläge oder die Berücksichtigung eines Modernisierungszuschlags.

Mit Hilfe des Beleihungswerts kann definiert werden, welcher Betrag eines Hypothekenkredites für die Deckungsmasse von Pfandbriefen verwendet werden darf. Nach § 14 Abs. 1 PfandBG dürfen nur 60 % des Beleihungswertes zur Deckung einer Hypothek herangezogen werden bzw. in den Deckungsstock einfließen.

Dementsprechend kommt dem Beleihungswert eine wichtige Aufgabe zur Qualitätssicherung von Pfandbriefen zu.